На сделку без риэлтора - возможно?

[allcorrect 0]

Девочки, кто в вопросах недвижимости разбирается, подскажите, пожалуйста. Ситуация такая: покупаем квартиру, продажа прямая, альтернативы не будет - т.е. продавец просто забирает деньги. 3 собственника, прописано 3 человека (все взрослые). С выпиской проблем ни у кого нет (кстати, когда они вообще должны выписываться?).

 

Вопросы:
1. Можно ли самим подготовить и решить все вопросы по сделке, не нанимая риэлтора/юриста (со стороны продавца риэлтор, кстати, есть)? На какие моменты следует обратить внимание? В частности интересуют именно нюансы по проверке "чистоты" квартиры. Квартиру мы себе сами нашли, не обращались ни к кому...
Что пока известно: дому 20 лет, квартиры там именно "получали". Как я понимаю, нужно проверить также и то, где жили люди до того, как получили эту квартиру?

 

2. По налоговому вычету. Квартира эта в собственности менее 3 лет, потому сумму в договоре мы можем указать, как я понимаю, только 1 млн. И, соотв., вычет будет 130 т.р., а не 260. Считается ли это "минусом" квартиры? Очень хочу под это дело слегка с продавцом поторговаться

 

3. У нас ипотека, и из-за того, что квартира в собств. менее 3 лет, банк при выдаче кредита будет ориентироваться на оценку квартиры, а не на стоимость, согласованную с продавцом (выдавать будет, как я поняла, не более 90% от стоимости оценщика). Кто-то с этим сталкивался? Насколько может отличаться цена оценщиков от цены продавца? Шёпотом: есть ли возможность "договориться", чтобы указали нужную цену? А то ведь, если цена будет меньше той, что хочет продавец, доплачивать придётся ещё. А у нас и так кредит на первый взнос явно намечается
Торг и конечный просмотр - завтра, а к оценщикам поеду только в понедельник...
Буду очень благодарна за советы дело новое, неосвоенное...

[Крохха*** 0]

Нужно проверять не заложена ли квартира в каком нибудь банке, итд итп
Дееспособность всех тех лиц которые могу претендовать на квартиру....Не состоят ли они на учете в каких-нибудь диспансерах. Не зарегестрированы ли без вести пропавашие в квартире итд итп.
Цена вопроса настолько велика, я бы все таки воспользовалась услугами граммотного риэлтора. Тонкостей много.

[allcorrect 0]

Да, я бы и наняла, но как-то никого не знаю, чтобы грамотный именно был... А в агентствах поузнавала - от 60 т.р. стоимость именно подобного юр. сопровождения.
Т.е. вы считаете, что самому - никак не справиться?

[Коричневый Сахар* 0]

я не очень понимаю, как вы при ипотечном кредитовании собираетесь покупать эту квартиру с договором в 1млн рублей. ведь кредит явно гораздо больше одного миллиона. Если в договоре с банком будет указано что это именно на приобретение жилья или ипотека - проценты тоже можно возвращать, но тогда договор должен быть оформлен на мужа т.к. он уплачивает налог, а вы - ИП и подоходный не платите, соответственно права на вычет у вас нет.

[*MaxMara* 0]

allcorrect,
А какой банк?
случай не самый сложный, но юр чистоту надо бы проверить тщательно. тем более, мне кажется тут наследство. А по наследству надо смотреть документы (какое оно - по закону, по завещанию, был ли суд, есть ли другие наследники и т.д.). Обычно банки просят все документы и шерстят спорные квартиры (но это тоже от банка зависит).
Кстати, у продавца есть риелтор? или тоже сам продает?

 

У нас ипотека, и из-за того, что квартира в собств. менее 3 лет, банк при выдаче кредита будет ориентироваться на оценку квартиры, а не на стоимость, согласованную с продавцом (выдавать будет, как я поняла, не более 90% от стоимости оценщика). Кто-то с этим сталкивался? Насколько может отличаться цена оценщиков от цены продавца? Шёпотом: есть ли возможность "договориться", чтобы указали нужную цену? А то ведь, если цена будет меньше той, что хочет продавец, доплачивать придётся ещё. А у нас и так кредит на первый взнос явно намечается cry_1.gif
Торг и конечный просмотр - завтра, а к оценщикам поеду только в понедельник...

у нас оценочная стоимость отличалась от договорной на вполне приличную сумму, но слава богу хватило впритык. как договориться с оценщиками - даже не знаю... имхо это вряд ли пройдет.

 

по налоговому вычету - вы сначала уточните у продавцов - по какой цене они хотят проводить сделку? потом у банка - согласен ли он будет прописывать один млн в договоре купли-продажи. Потому учтите, что , насколько я знаю, сейчас налоговый вычет не возвращают всей суммой , а будете получать просто чистую зп без удержаний 13% налогов , пока сумма вычета не закончится.

[allcorrect 0]

я не очень понимаю, как вы при ипотечном кредитовании собираетесь покупать эту квартиру с договором в 1млн рублей. ведь кредит явно гораздо больше одного миллиона. Если в договоре с банком будет указано что это именно на приобретение жилья или ипотека - проценты тоже можно возвращать, но тогда договор должен быть оформлен на мужа т.к. он уплачивает налог, а вы - ИП и подоходный не платите, соответственно права на вычет у вас нет.

 

Этот момент с договором я тоже не очень понимаю - нелогично, конечно. Но реально в банке мне сегодня именно такой предварительный договор и выдали (типа квартира менее 3 лет в собственности). Теоретически, по ипотеке можно только более 3 лет, но при подаче заявки я спросила об этом - инспектор сказала, что нет, можно и менее 3-х лет. Просто тогда проблемы возникают некоторые, но они решаемы.

 

Т.е., получается, что в договоре можно указать всю сумму сделки и указать, что это ипотека - тогда муж сможет получить вычет полностью (260 т.р.)? Но тогда ведь это продавцу невыгодно, он 13% должен будет заплатить... Кажется, я уже запуталась

[allcorrect 0]

А какой банк?

 

Сбербанк, заявку уже одобрили.

 

Кстати, у продавца есть риелтор? или тоже сам продает?

 

Да, у продавца риелтор есть, грамотная женщина явно) Но, как я понимаю, 1 риелтора на сделку недостаточно?

 

у нас оценочная стоимость отличалась от договорной на вполне приличную сумму, но слава богу хватило впритык. как договориться с оценщиками - даже не знаю... имхо это вряд ли пройдет.

 

А в какую сторону отличалась? В большую или меньшую? Подозреваю, что второй вариант...

 

сейчас налоговый вычет не возвращают всей суммой , а будете получать просто чистую зп без удержаний 13% налогов , пока сумма вычета не закончится.

 

Ну, хоть так

[*MaxMara* 0]

allcorrect,

Теоретически, по ипотеке можно только более 3 лет, но при подаче заявки я спросила об этом - инспектор сказала, что нет, можно и менее 3-х лет. Просто тогда проблемы возникают некоторые, но они решаемы.

 

Т.е., получается, что в договоре можно указать всю сумму сделки и указать, что это ипотека - тогда муж сможет получить вычет полностью (260 т.р.)? Но тогда ведь это продавцу невыгодно, он 13% должен будет заплатить... Кажется, я уже запуталась wacko.gif

Вы с банком будете заключать 2 договора - один договор купли-продажи квартиры (он трехсторонний получается, т.к. вы используете кредитные ср-ва), и второй - кредитный договор, в котором будет видна вся сумма кредита, вам выданного. Еще должна быть расписка от продавцов, что они получили всю сумму (а не 1 млн), которую в банк передают после регистрации сделки (но пишут еще на самой сделке).

[Коричневый Сахар* 0]

Т.е., получается, что в договоре можно указать всю сумму сделки и указать, что это ипотека - тогда муж сможет получить вычет полностью (260 т.р.)? Но тогда ведь это продавцу невыгодно, он 13% должен будет заплатить... Кажется, я уже запуталась

у мужа 260 тыс + проценты. Тут либо вам выгодно, либо продавцу...

[*MaxMara* 0]

allcorrect,

Да, у продавца риелтор есть, грамотная женщина явно) Но, как я понимаю, 1 риелтора на сделку недостаточно?

вы требуйте все документы по списку банка как минимум. она должна все вам предоставлять (вплоть до справок ПНД и НД, тем более наверняка сбер их будет требовать). если не уверены, все ли проверит банк и все ли даст риелтор - все же наймите сами риелтора. 30-60 тыс вроде как цена за такие услуги.

 

А в какую сторону отличалась? В большую или меньшую? Подозреваю, что второй вариант... morgalik.gif

в меньшую, конечно ))).
оценивали 2 квартиры - одна вышла примерно по той же стоимости, что и продавали, а вторая сильнее отличалась. но это были и разные фирмы и разные банки (у нас процесс долго шел, пока нашли, пока кредит одобренный истек и т.д.)...

[Kliyksa* 0]

allcorrect, я год назад продавала квартиру, которая была в собственности менее 3-х лет. У покупателей была ипотека - прописали полною стоимость кв-ры в договоре. Сейчас будем платить налог. И я была готовая пойти на это, т.к. изначально обговорили этот момент с риелтором, и заложили часть суммы налога в стоимость кв-ры

 

Обязательно все участники сделки, со стороны продавца пусть Вам предоставляют справки из нарко- и псих-диспансера, что не состоят на учете. Далее расширенная выписка из домовой книги (свежая!!!), справка из ЖЕКа об отсутствии долгов по кварплате + то же самое по электричеству и городскому телефону + переговоры. Далее ЕГРП - выписки об отсутствии ограничение по квартире и еще не помню точно что-то про переход прав собственности, БТИ - 2 бумажки (что перепланировки нет).

 

Моё мнение, лучше вопросы с недвижимостью решать либо самостоятельно при ОБЯЗАТЕЛЬНОМ условии, что ты в этом разбираешься как специалист, либо через риелтора, которому ты можешь доверять, т.е. не "с улицы", а как минимум по рекомендации.

 

60000 - не та сумма, которую стоит экономить, чтобы рисковать потерять потом всё. это мой мнение

 

И еще от кого Ваши продавцы получили наследство? Ну т.е. внуку от бабушки\дедушки, сыну от матери\отца? Вобщем, степень родства? и каким образом наследство получено (суд, по закону, фактически)?

[allcorrect 0]

allcorrect, я год назад продавала квартиру, которая была в собственности менее 3-х лет. У покупателей была ипотека - прописали полною стоимость кв-ры в договоре. Сейчас будем платить налог. И я была готовая пойти на это, т.к. изначально обговорили этот момент с риелтором, и заложили часть суммы налога в стоимость кв-ры

 

Обязательно все участники сделки, со стороны продавца пусть Вам предоставляют справки из нарко- и псих-диспансера, что не состоят на учете. Далее расширенная выписка из домовой книги (свежая!!!), справка из ЖЕКа об отсутствии долгов по кварплате + то же самое по электричеству и городскому телефону + переговоры. Далее ЕГРП - выписки об отсутствии ограничение по квартире и еще не помню точно что-то про переход прав собственности, БТИ - 2 бумажки (что перепланировки нет).

 

Моё мнение, лучше вопросы с недвижимостью решать либо самостоятельно при ОБЯЗАТЕЛЬНОМ условии, что ты в этом разбираешься как специалист, либо через риелтора, которому ты можешь доверять, т.е. не "с улицы", а как минимум по рекомендации.

 

60000 - не та сумма, которую стоит экономить, чтобы рисковать потерять потом всё. это мой мнение

 

И еще от кого Ваши продавцы получили наследство? Ну т.е. внуку от бабушки\дедушки, сыну от матери\отца? Вобщем, степень родства? и каким образом наследство получено (суд, по закону, фактически)?

 

Т.е. вы прописали полную стоимость квартиры в договоре только потому, что покупатель шел по ипотеке? Или в любом случае прописывали бы полную цену?

 

Да, насчёт риелтора - согласна, конечно... Может быть, порекомендуете, куда можно обратиться? Просто те специалисты, с которыми я разговаривала (Миель, в частности, хотят 65 т.р.), не вызвали особого доверия в плане профессионализма. Потому и подумала, может сама справлюсь...

 

А насчёт наследства - даже не могу пока сказать. Насколько знаю, дому 20 лет всего, и квартиры там именно давали...

[Kliyksa* 0]

allcorrect,

Т.е. вы прописали полную стоимость квартиры в договоре только потому, что покупатель шел по ипотеке? Или в любом случае бы прописывали полную цену?

мы бы прописали всю стоимость в любом случае, т.к. лучше, как говорится "заплати налоги и спи спокойно" Тем, более, что сейчас налоговые участили проверки по сомнительным сделкам А такие сделки видны как на ладони)
Вам-то зачем это? Вы же хотите получить нормальную сумму вычета. Вы покупатель, налог - это заботы продавца.

А насчёт наследства - даже не могу пока сказать. Насколько знаю, дому 20 лет всего, и квартиры там именно давали...

Это нужно узнавать обязательно и в первую очередь, т.к. в самый неожиданный момент момент могут возникнуть претенденты на наследство, и оспорить его. Вы можете оказаться в очень непростой ситуации((( Такая практика существует.

Может быть, порекомендуете, куда можно обратиться? Просто те специалисты, с которыми я разговаривала (Миель, в частности, хотят 65 т.р.), не вызвали особого доверия в плане профессионализма. Потому и подумала, может сама справлюсь...

Завтра Вам скину контакты - у меня проверенный риелтор, знаю ее много лет. Не частный, она работает от агентства. В любом случае, хотя бы позвоните проконсультируетесь.

[allcorrect 0]

Девочки, в общем, планы, как всегда, меняются.
Приехали смотреть ту квартиру последний раз, вроде всё ок, но риелтор вела себя реально странно, нервозно как-то. Причём началось это только тогда, когда я стала говорить о документах и пр. Т.е., уже как конкретный покупатель с конкретными намерениями. Тут же она заторопилась куда-то, даже договорить нам не дала и договориться с хозяйкой о передаче копий доков для процедуры оценки - вывела нас из квартиры и уехала. В общем, подозрительно всё это нам показалось и невежливо. Да плюс ещё расходов на эту квартиру много очень будет, из-за того, что она менее 3 лет в собственности. В общем, уехали мы в каком-то расстроенном состоянии, брать её как-то перехотелось. Раз риелтор нервничает при подобных вопросах и попытках выяснить что-то про документы - лучше не будем рисковать.
Приехали домой, я часов 5 сидела опять, искала варианты. Ну никак в этом нашем выбранном районе не ищутся. Решили посмотреть всё-таки в других, была пара местечек на карте ещё. И что - через полчаса нахожу вариант 3-к кв, дешевле на 1,2 млн (нормально, да?), почти совсем рядом с тем домом, что мы отметили на карте ещё при поездках по городу. Район - гораздо лучше по инфрастуктуре, чем прежде, квартира - конфетка. Через 40 минут мы были на просмотре - всё ок, продавцы - очень приятная семья, ещё и торг уместен. Что смешно, квартира на 1 этаже и не распашонка - а мы искали как раз наоборот. Но квартира квартире рознь - в этой всё понравилось настолько, что даже закрыли глаза на эти моменты. В общем, берем!
Ну и юриста-риелтора на сделку, конечно, тоже пригласим. Начиталась я в сети всяких нюансов - нет, лучше профессионалу в этом деле довериться...